Die Kaution im sozialen Wohnungsbau unterliegt einem strengen rechtlichen Rahmen, aber die Realität der Praktiken variiert je nach Vermieter und Mieterprofilen. Das Gesetz vom 6. Juli 1989 legt die Obergrenze auf eine Monatsmiete ohne Nebenkosten für eine unmöblierte Wohnung fest. Dieser Betrag scheint einfach zu bestimmen, und doch geht die Frage nach dem “idealen Betrag” der Kaution weit über diese einzige gesetzliche Zahl hinaus.
Kaution im sozialen Wohnungsbau: Was das Gesetz dem Vermieter wirklich erlaubt zu verlangen
Die Verwirrung zwischen “Kaution” und “Kaution” trübt oft das Verständnis der Verpflichtungen. Die Kaution ist ein Betrag, der bei der Unterzeichnung des Mietvertrags an den Vermieter gezahlt, sofort eingezogen und während der gesamten Mietdauer aufbewahrt wird. Die Kaution im rechtlichen Sinne bezeichnet das Engagement eines Dritten (natürliche Person oder Organisation), die Mietschulden im Falle eines Ausfalls des Mieters zu begleichen.
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Für Mieter, die alles über die Kaution im sozialen Wohnungsbau wissen möchten, verändert diese Unterscheidung die Herangehensweise an die finanzielle Planung des Einzugs.
Ein sozialer Vermieter kann eine Kaution verlangen, die auf eine Monatsmiete ohne Nebenkosten für eine unmöblierte Wohnung begrenzt ist. Diese Obergrenze kann während der Mietdauer oder bei deren Verlängerung nicht angepasst werden. Für eine möblierte Wohnung steigt die Obergrenze auf zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten, aber dieser Fall bleibt im sozialen Wohnungsbestand marginal.
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Der Vermieter kann auch eine Bürgschaft verlangen, das heißt einen Bürgen. Nichts hindert ihn daran im HLM-Sektor. Die beiden Mechanismen (Kaution und Bürgschaft) können kumuliert werden, es sei denn, der Vermieter hat bereits eine Versicherung gegen Mietausfälle abgeschlossen, in diesem Fall ist die Kumulation mit einer Bürgschaft gesetzlich ausgeschlossen, außer für Studenten und Auszubildende.
Höhe der Kaution und HLM-Miete: Warum die Berechnung nicht so einfach ist
Eine Monatsmiete ohne Nebenkosten, die Regel scheint klar. In der Praxis hängt der tatsächliche Betrag von der Miete ab, die für die Wohnung gilt, die je nach geografischem Gebiet, Art der Finanzierung des Programms und Zusammensetzung des Haushalts variiert.
Die Mieten im sozialen Wohnungsbau sind nach Finanzierungsart (PLAI, PLUS, PLS) begrenzt. Eine gleiche T3-Wohnung kann in verschiedenen Stadtteilen oder von verschiedenen Organisationen sehr unterschiedliche Mieten aufweisen. Die Kaution folgt mechanisch dieser Variation.
Die Frage nach dem “idealen Betrag” stellt sich daher weniger auf der Seite des Vermieters (der die gesetzliche Obergrenze anwendet) als auf der Seite des Mieters, der diesen Betrag zum Zeitpunkt der Unterzeichnung aufbringen muss. Für einen Haushalt mit bescheidenen Einkünften kann selbst eine einzige Monatsmiete eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen, insbesondere wenn auch die erste Monatsmiete und mögliche Umzugskosten vorgelegt werden müssen.
Die Falle der möblierten Wohnung im sozialen Wohnungsbestand
Einige soziale Programme bieten möblierte Wohnungen an, insbesondere für junge Berufstätige oder temporäre Wohnheime. Die Kaution steigt dann auf zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten. Diese Verdopplung überrascht oft Mieter, die nicht damit rechnen, und es gibt keine Möglichkeit zur Verhandlung in diesem Punkt: Die Obergrenze ist gesetzlich, nicht vertraglich.
Die Kaution finanzieren: FSL, LOCA-PASS und die Grenzen dieser Systeme
Mehrere Hilfen ermöglichen es, die Kaution ganz oder teilweise zu decken. Der Fonds für Wohnungsnotfälle (FSL) gewährt je nach Departement Hilfen oder Darlehen. Der LOCA-PASS-Vorschuss, angeboten von Action Logement, wird in Form eines zinslosen Darlehens gewährt, das über mehrere Monate zurückgezahlt werden kann.
- Der FSL hängt vom Departement ab: Die Kriterien für die Berechtigung, die gewährten Beträge und die Bearbeitungsfristen variieren stark von Gebiet zu Gebiet
- Der Vorschuss LOCA-PASS ist für Arbeitnehmer des privaten Sektors und für junge Menschen unter dreißig Jahren zugänglich, deckt jedoch nicht immer die gesamte angeforderte Kaution
- Die Garantie Visale, die oft erwähnt wird, finanziert nicht die Kaution: Sie deckt die unbezahlten Mieten und Nebenkosten über eine kostenlose Bürgschaft, die von Action Logement angeboten wird
Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren hinsichtlich der tatsächlichen Wirksamkeit dieser Systeme. Die Bearbeitungszeiten des FSL können mehrere Wochen überschreiten, was problematisch ist, wenn der Vermieter die Kaution bei der Unterzeichnung verlangt. Der Vorschuss LOCA-PASS erfordert eine vollständige Akte und einen berechtigten Arbeitgeber.
Visale-Garantie und solidarische Bürgschaft: Welche Auswirkungen hat dies auf den tatsächlichen Betrag der Kaution
Die Visale-Garantie funktioniert als exklusive Bürgschaft ohne andere Garantien. Wenn der Vermieter Visale akzeptiert, kann er nicht zusätzlich einen physischen Bürgen oder eine Versicherung gegen Mietausfälle verlangen. Dieser Punkt wird oft missverstanden, auch von einigen HLM-Organisationen.
Visale deckt die unbezahlten Mieten und Nebenkosten der Hauptwohnung des Mieters. Im privaten Sektor erstreckt sich die Deckung auf die ersten sechsunddreißig Monatsraten für eine unmöblierte Vermietung. Die Bedingungen variieren je nach Art des Mietvertrags und dem Profil des Mieters (Arbeitnehmer, Student, junger Mensch unter dreißig Jahren).
Das Interesse von Visale für den Mieter im sozialen Wohnungsbau ist indirekt, aber real: Indem es den Vermieter hinsichtlich des Risikos von Mietausfällen absichert, kann das System den physischen Bürgen überflüssig machen und die erforderlichen Unterlagen für die Akte reduzieren. Die Kaution bleibt fällig, aber der Mieter muss nicht mehr nach einer nahestehenden Person suchen, die bereit ist, solidarisch zu haften.
Solidarische Bürgschaft oder einfache Bürgschaft: Was der Mietvertrag präzisieren muss
Wenn ein sozialer Vermieter einen Bürgen verlangt, ändert sich die Art der Bürgschaft radikal hinsichtlich der Tragweite des Engagements. Mit einer solidarischen Bürgschaft kann der Vermieter den Bürgen bereits beim ersten Ausfall in Anspruch nehmen, ohne auf eine gerichtliche Entscheidung zu warten. Bei einer einfachen Bürgschaft muss er zunächst die Zahlungsunfähigkeit des Mieters feststellen lassen. Der Mietvertrag muss den gewählten Typ ausdrücklich erwähnen, andernfalls kann das Engagement des Bürgen angefochten werden.
Die Bestimmung des “idealen” Betrags der Kaution im sozialen Wohnungsbau besteht also darin, drei Elemente zu berücksichtigen: die gesetzlich begrenzte Kaution, die Art der vom Vermieter geforderten Bürgschaft und die mobilisierbaren Hilfen zur Finanzierung des Einzugs. Der gesetzliche Betrag ist festgelegt, aber die tatsächliche Belastung hängt von der Gesamtgestaltung zwischen Kaution, Garantie und Begleitmaßnahmen ab.