Bevor Sie einen Mietkauf in Lyon unterzeichnen, ist die erste Frage, die geklärt werden muss, nicht der Preis pro Quadratmeter. Es ist die tatsächliche Miete, die Sie jeden Monat einnehmen können.
Ein Unterschied von nur wenigen Euro pro Quadratmeter zwischen Ihrer Schätzung und der Realität kann ein rentables Projekt in eine neutrale oder sogar defizitäre Operation verwandeln. Zu verstehen, wie man diese Miete schätzt, erfordert die Kombination von drei Arten von Informationen: der gesetzlichen Obergrenze, dem Marktpreis und den mit der Wohnung selbst verbundenen Einschränkungen.
Die gesetzliche Mietobergrenze: Ausgangspunkt jeder Schätzung in Lyon
Sie haben eine Wohnung entdeckt, deren Marktpreis attraktiv erscheint. Ist dieser Betrag tatsächlich einnehmbar? In Lyon legt die Mietpreisbremse eine Obergrenze fest, die Sie bei der Vermietung nicht überschreiten dürfen.
Diese Obergrenze wird als erhöhter Referenzmietpreis bezeichnet. Sie variiert je nach Stadtteil, Anzahl der Zimmer, Bauzeit und Art der Vermietung (unmöbliert oder möbliert). Konkret hat eine T2-Wohnung im 3. Arrondissement nicht die gleiche Obergrenze wie eine T2-Wohnung im 8. Arrondissement.
Laut dem 6. Barometer der Stiftung für Wohnraum, das im September 2026 veröffentlicht wurde, wird die Mietpreisbremse in Lyon immer weniger respektiert. Eigentümer verlangen Mieten, die über der Obergrenze liegen, was die Referenzen, die Sie in den Anzeigen finden, verfälscht. Wenn Sie Ihre Schätzung auf diesen Anzeigen basieren, ohne den erhöhten Referenzmietpreis zu überprüfen, riskieren Sie, ein Einkommen zu projizieren, das Sie rechtlich nicht erzielen können.
Für einen Kauf bei terhexagone-immo.fr in Lyon ermöglicht es, die vor Ort beobachtete Miete mit der gesetzlichen Obergrenze zu vergleichen, eine vorsichtige und realistische Schätzung zu erhalten.
Schätzen Sie Ihre Rentabilität immer auf der Grundlage des erhöhten Referenzmietpreises, nicht auf der Grundlage der durchschnittlichen Miete in den Anzeigen. Es ist der niedrigere Betrag von beiden, der als Grundlage für Ihre Berechnung dienen sollte.
DPE und Mietverbote: der Filter, den viele Investoren vergessen
Warum kann eine Wohnung, die zu einem sehr niedrigen Kaufpreis angeboten wird, eine Falle sein? Oft, weil ihr Energieausweis (DPE) sie schwer oder sogar unmöglich zu vermieten macht.
Seit dem 1. Januar 2025 darf Wohnraum der Klasse G nicht mehr zur Vermietung angeboten werden für neue Mietverträge, Verlängerungen oder stillschweigende Verlängerungen. Wohnungen der Klasse F folgen 2028, dann die der Klasse E im Jahr 2034. Dieses Verbot ergibt sich aus dem Klimaschutz- und Resilienzgesetz vom 22. August 2021.
Wenn Sie eine Immobilie der Klasse F oder G in Lyon kaufen, müssen Sie die Kosten für energetische Renovierungsarbeiten in Ihr Budget einbeziehen. Ohne diese Arbeiten bleibt die Wohnung leer und generiert keine Miete. Ihre Rentabilitätsschätzung muss daher zwei zusätzliche Parameter berücksichtigen:
- Die Kosten für die notwendigen Arbeiten, um mindestens die Klasse E zu erreichen (Dämmung, Heizungswechsel, Belüftung).
- Die Dauer der Mietausfälle während der Arbeiten, die mehrere Monate ohne Einkommen darstellen kann.
Eine Immobilie der Klasse D oder C, selbst wenn sie teurer gekauft wird, kann eine höhere Nettorendite erzielen als eine Immobilie der Klasse G, die zu einem niedrigen Preis gekauft wurde. Der DPE beeinflusst direkt Ihre Fähigkeit zu vermieten und damit Ihre tatsächliche Miete.
Bruttomietrendite in Lyon: wie man sie ohne Fehler berechnet
Die Bruttomietrendite ist der erste Indikator, den jeder Investor berechnet. Die Formel ist einfach: jährliche Miete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit hundert. Aber die Qualität des Ergebnisses hängt vollständig von der Richtigkeit der Miete ab, die Sie in diese Formel eingeben.
Nehmen wir ein konkretes Beispiel. Sie zielen auf eine T2-Wohnung im 7. Arrondissement ab. Die auf den Anzeigen beobachtete Markt-Miete beträgt X Euro. Der erhöhte Referenzmietpreis für diesen Wohnungstyp ist niedriger. Sie müssen den niedrigeren Betrag verwenden. Wenn Sie das nicht tun, wird Ihre Bruttomietrendite um mehrere Basispunkte überschätzt.
Die abzuziehenden Kosten für die Berechnung der Nettorendite
Die Bruttomietrendite spiegelt nicht wider, was Sie tatsächlich erhalten. Um der Realität näher zu kommen, müssen Sie mindestens abziehen:
- Die Grundsteuer, die je nach Arrondissement stark variiert.
- Die nicht vom Mieter erstattbaren Hausgeldkosten.
- Die Versicherung für nicht selbstnutzende Eigentümer (PNO).
- Die Verwaltungskosten, wenn Sie die Mietverwaltung delegieren.
- Eine Rücklage für Mietausfälle, die in der Regel auf einen Monat pro Jahr geschätzt wird.
Die Nettorendite liegt oft deutlich unter der angegebenen Bruttomietrendite. In Lyon kann der Unterschied je nach Stadtteil ein bis zwei Prozentpunkte betragen.
Kurzzeitvermietung in Lyon: eine Obergrenze von 90 Nächten zu berücksichtigen
Einige Investoren betrachten die saisonale Vermietung als Alternative, um die Miete zu erhöhen. In Lyon stößt diese Strategie jedoch auf eine neue regulatorische Einschränkung.
Die Obergrenze für die Vermietung einer Hauptwohnung als möblierte Ferienwohnung wurde von 120 auf 90 Nächte pro Kalenderjahr gesenkt, mit Anwendung ab dem 1. Januar 2026. Für eine Wohnung, die keine Hauptwohnung ist, kann eine Genehmigung zur Nutzungsänderung erforderlich sein.
Wenn Sie die Miete einer Immobilie auf der Grundlage eines 100 % Kurzzeit-Szenarios schätzen, wird Ihre Projektion falsch sein. Die Berechnung muss diese Grenze von 90 Nächten berücksichtigen und eine klassische Miete für den Rest des Jahres oder eine Leerstandsperiode vorsehen.
Eine zuverlässige Miete schätzen: die Methode mit drei Überprüfungen
Um eine solide Schätzung vor einem Immobilienkauf in Lyon zu erhalten, wenden Sie systematisch drei Überprüfungen an.
Beginnen Sie mit der Konsultation des erhöhten Referenzmietpreises, der für die Zone und den Wohnungstyp gilt. Diese Zahl legt Ihre gesetzliche Obergrenze fest. Vergleichen Sie sie dann mit den tatsächlich in dem Stadtteil praktizierten Mieten für ähnliche Immobilien, indem Sie die Anzeigen filtern, deren Preis die Obergrenze überschreitet.
Überprüfen Sie schließlich die Energieklasse der Wohnung. Ein ungünstiger DPE reduziert die einnehmbare Miete oder erfordert vorherige Arbeiten. Wenn die Immobilie der Klasse F oder G zugeordnet ist, berechnen Sie die Rentabilität neu, indem Sie das Budget für die Renovierung und die damit verbundenen Leerstände einbeziehen.
Eine gut geschätzte Miete basiert auf diesen drei gekreuzten Filtern. Wenn Sie einen davon ignorieren, setzen Sie sich einer theoretischen Rentabilität aus, die von dem, was der Markt in Lyon tatsächlich einbringen kann, abgekoppelt ist.
